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一些密切跟踪中国建筑国际、中国海外这两家房地产上市公司的投资者，敏锐地发现了这两家公司几个月以来销售情况中一些微妙的变化。除了两家公司在每月经营情况公告中所披露的销售金额的下滑，更让人在心头打问号的则是销售均价的大幅下跌。 中国海外发展公布的销售数据显示，5月份公司实现房地产销售额34.5亿港元，环比下降29.3%，同比下降39%;销售面积41.8万平方米，同比下降28.4%。 中海销售均价从2月最高点约1.5万港元/平方米下探至5月0.83万港元/平方米，3个月时间，下调幅度约达6700港元/平方米(按照6月17日港元对人民币汇率折合人民币约5874元/平方米)。 鉴于目前中国建筑的房地产业务中大部分销量来自于中海地产，因此中国建筑和中国海外发展两家上市公司的报表业绩会有较高的关联度。中国建筑销售均价则从2月最高点1.18万元/平方米降到5月约0.72万元/平方米，均价下降近4600元。 以中建和中海的规模，和相似地位的其他一些房地产公司的报表比较，可以发现中建和中海的均价下调幅度是非同寻常的。万科从2月到5月均价下调幅度仅为不到1600元。 6月9日，中国海外发展召开股东大会，董事会主席孔庆平表示，“均价下降，与产品结构有关。”他说，如果销售集中在二线城市，就会显示出均价下降的现象。 他表示，如果到今年底统计全年销售均价，可能会维持比去年较高的水平，大约在11000元/平方米。 中海一位相关人士告诉记者，今年前几个月的销售均价本身就高于去年，而几个月以来各个城市的入市房源规模不完全均衡，例如北京的均价都达到2万元以上，今年前几个月北京入市的房源较多，使得中海的全国销售额数据中，北京的销售金额占据了较高的比例，从而拉高了全国销售均价。而四五月份后，北京的项目就卖得差不多了，入市房源少了，销售额和销售均价也相应出现了下降。 5月中海销售额及销售面积最多的地区是珠三角，其销售额和销售面积分别达到16亿港元和14.9万平方米，但中海并未指出具体至每个城市的销售情况。 孔庆平说，中海上半年可以推出的产品占全年可销售总量的40%，截至5月销售率已达到94%，以至于出现了无盘可卖的情况，这是造成销售额下降的主要原因，但下半年将陆续推出新盘。因为以全新楼盘为主，所以不存在“降价”情况，但会根据市场情况及时调整销售策略。 中国建筑董事会办公室姜女士告诉记者，中建在一季度已经预见到宏观调控政策将会深化，去库存化的速度有所加快，至于近几个月出现的成交均价下调4600元/平方米的现象，主要原因是不同城市的成交比例有所变化，部分先前上涨过快的一线热点城市成交量出现了明显的萎缩，而一些二、三线城市受到的影响没有那么大。“除了主要集中于一线和二线城市的中海地产以外，我们另一个下属的地产公司中建地产，主要致力于在二、三线城市做‘大众精品’，在这些城市，全国性开发商相对进入较少，我们通常能引领当地楼市，而这些地方恰恰是受到宏观调控影响比较小的区域。”她说。 6月16日，在武汉市光谷区域一家IT公司工作的武汉新市民薛先生打算去距离自己单位不远的中建?康城项目售楼处，因为此前他收到售楼人员发给他的短信，说端午节有“惊喜三重优惠”。他的同事在该楼盘5月底的一次开盘活动中以50余万元购买了一套不到90平方米的小三居，开盘当天拿到了9.8折的‘四重优惠’，折后均价5800多元/平方米。“关注这个楼盘有段时间了，但是因为周边配套还不是很成熟，所以犹豫了很久，看了几个附近的房子，但比较一般，选择余地不大。不知道端午的优惠活动是个什么情况，又神秘兮兮地不肯直接跟我说，只是含糊其辞地说全款1%，针对不同房型有不同的优惠，还有礼物赠送。但又不肯细说，一定要我上售楼处。”薛先生说。 中建?康城是中国建筑旗下中建三局东湖月郡地产有限公司在武汉开发的住宅小区。该项目2009年1月最早一期开盘均价约为4300元/平方米，至今已涨了35%。宏观调控后，武汉楼市也出现了浓厚的观望情绪，大部分售楼处门可罗雀。中建·康城的开发商眼见调控风声渐紧，便于5月底和端午节两度推出了“惊喜优惠”，并起到了一定的效果，在5月底开盘当天推出300套左右房源中售出了上百套，消化了1/3。记者从武汉房地产市场信息网了解到，该项目目前仅剩80套可售住宅房源。 这种以不事张扬的优惠活动为主要手段的促销策略，并不仅仅体现在个别楼盘。 5月初，中海位于成都的豪宅项目城南1号开盘价格16000-22000元/平方米。按揭可享受5.5%的优惠，一次性付款可享受6.5%的优惠。这意味着客户最多可以享受到1430元/平方米的优惠幅度。与恒大在全国打出的8.5折优惠的活动不同，中海城南1号的价格调整是实质性的。 记者试图从成都市透明售房网查询中海城南1号的实际成交情况，但近期该网站的楼盘表页面一直无法显示，并公告称“近期正在技术维护中”。 中海购自原沈阳 “荷兰村”地块开发的项目沈阳中海城，原来销售人员预计6月开盘均价在5500元—7000元/平方米，最新传出的消息是开盘时间推迟至7月，预计均价也改为5000元—6000元/平方米。 与此形成映照的是，前段时间北京市面上流传的 “暂停给高价房发放预售许可证”的小道消息。亚豪机构的统计数据显示，5月24日-5月30日的一周内，北京4个开盘项目均价18975元/平方米，环比之前一周每平方米下挫至13985元，跌幅达42.43%。这一数据粗看容易让人得出北京房价大跌的结论，但实际上却是因为取得预售许可证的高端项目寥寥无几，当期开盘四个项目中均价最高的华侨城也仅为28000元/平方米。不过，中海如要将全国均价从8000多元/平方米拉升回1.1万元/平方米，下半年北京、上海、深圳等几个一线城市的成交量仍较重要。
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