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近日，广州出现某物业公司擅自挪用业主交纳的维修基金，造成近1.4亿元的黑洞无法弥补，而北京也开始有开发商或物业公司效仿。另一方面，经过5年的归集，目前市小区办已经存有几十万户居民的专项维修资金。占总房款2％的专项维修资金数额巨大，该如何使用，怎么管理，该建立什么样的监督机制，是否要充分信任业主委员会，他们是否有管理钱财的专业能力。记者带着问题走访了市小区办有关负责人。 ■房改房售后如何交维修资金？ 房改房是由市住房资金管理中心负责归集和管理，在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取，多层住宅20％，高层住宅30％，然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。 ■业主一定要交纳维修资金吗？ 购买新建商品房，购房者必须按一定比例缴存商品房专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集，具体落实到市区县小区办负责收缴存储和管理专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市小区办代管。统一存在财政局指定的银行。 专项维修资金是一次性交付的，但是如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的30％，就要启动续筹机制，由业主大会决定具体的归集办法和方式。 ■没有交纳专项维修资金的小区如何维修？ 以前虽然不交纳专项维修资金，但是在物业管理费中已经包括了维修中的大修、中修费，当然，大中修费也要按基金管理。现在业主交纳了专项维修资金就不用再交纳物业管理费中的大修、中修费了。 ■专项维修资金必须交给开发商或物业公司吗？ 政府没有明文规定严禁开发商代收代缴专项维修资金，但是也没有发过通知专项维修资金必须由开发商收取。文件规定是业主自己到国土房管局交纳。如果业主没有精力和时间可以自愿委托开发商代交。 业主只要到国土房管局交了专项维修资金，有了交款的凭证就可以办理产权证了，而不是必须到开发商那里去交才有效。 关于“业主必须先交专项维修资金再拿钥匙”的问题，如果写入了《业主临时公约》，而业主已经签字了，那么它就是有效的，业主就要遵守。所以提醒买房人在买房时一定要仔细阅读《业主临时公约》。 ■业主认为开发商占用了专项维修资金该怎么办？ 按照《物业管理条例》规定，要追回开发商占用的资金，发生挪用的，除追回外，还要给予处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ■业主委员会和业主大会的角色是什么？ 有些人会存在一种误区认为业主委员会的权利太大，按照《物业管理条例》，业委会只有执行的权利，业主大会才是决策主体，所有维修项目、维修计划必须经过业主大会的审批才可以。政府不直接参与维修经费的审批支用，只是提供完善的管理要求和政策制度，以约束物业公司、业委会和银行。 ■专项维修资金的具体使用程序是什么？ 由物业公司确定维修计划以及维修费用，确定要维修的工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。 如果费用不高，经过业主大会直接授权、业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取，最后留有5％的质保金 ，过了保修期后就可以全部交付。 考虑到业委会可能没有那么强的专业力量来审核工程预算和报价，所以会引进一些市场的机制，比如通过招投标的方式来选择专业公司施工。 在业委会没有成立之前，维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理，并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。 ■为什么让大中修费用脱离物业管理费？ 有利于减轻业主负担，使大中修费用明晰化。有利于物业管理市场化，建立房屋维修与物业管理相分离的体制。 ■业主卖房能否退还专项维修资金？ 业主在转让房屋时，专项维修资金不从专用账户中提取，由买卖双方通过协议方式处理专项维修资金问题，直接由买卖双方结算。代管部门负责办理过户手续。在房屋出租后，租主不需到小区办或者银行交纳专项维修资金。在房屋灭失的情况下，银行账户要分账结息，把所有的基金本息退还给业主。 ■专项维修资金的利息该怎么处理？ 专项维修资金在存储银行时，所得的利息都存入相应的业主名下，利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外，其他任何的形式都不能提取专项维修资金。它的支取有严格的手续，账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件，闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债，但是有金额的限制，不能把所用的专项维修资金都用来买国债，同时专项维修资金不能用于风险较大的投资，如股票。 （编辑:蔡晶晶） |
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