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从内心讲不愿意多谈商品住宅价格问题，更不愿意做价格的预测。在我看来，迄今为止的各种价格预测，大多都带有非常强的主观感情色彩，准确的也极少。 但是作为博客上的文章，似乎不谈价格问题又吸引不到眼球。我终于理解了，越是把握不准的问题可能越会引起人们的关注。我选择价格问题作为我的博客周中的第一篇文章，是因为在面临着七、八月份的商品成交量下降的客观事实面前，多数人的看法是成交量萎缩，是因为上半年商品住宅价格上涨过快。价格涨得太快，导致有效需求萎缩；有效需求下降才是导致成交量萎缩的主因；成交量萎缩接下来的必然结果是商品住宅的市场价格下跌。有的同胞含糊的说下半年市场价格必跌，有的同胞精确的指出在年底，有的同胞信誓旦旦的说最晚在明年一季度就到头了。而我并不这样看。 我在近一年内的时间里多次发表这样的见解：由于2008年10月份以前错误的房地产调控政策，使得我国商品住宅的投资量、开工量、在建规模和竣工量都有了较大的下滑，一旦市场起稳回暖，非常容易产生因供给不足而满足不了市场需求的现象，导致市场价格蛙跳反弹。 我的这种判断现在已经成为现实。目前市场成交量萎缩的原因，根本不是因为市场需求萎缩，而是供给严重不足致使成交量下滑。没有房源哪来成交？以上海房地产市场为例，商品住宅供给不足的问题已进入最后关头。如果新的房源不能后续跟上，在年底人们就会发现这个市场可能已经无房可售，到那个时候市场价格是上升还是会下跌，应该是一个常识性的问题。 除了未来的供应量决定未来的成交量和市场价格，至少还有四个因素也是造成价格不会下跌的重要原因。 一是经济基本面。中国和世界的经济都处在艰难又是肯定的往上爬升的过程中，在这个阶段中国商品房和商品住宅的价格一般难以回落。报纸报道美国房地产的交易量和市场价格都开始回升，便是一例佐证。 二是赤字财政、超量货币信贷供应。中国和美国一样，为了挽救经济都采取了赤字财政和大量发行货币的政策。差异在于美国还大量向世界各国发行了债券。中国不是不想发，只是中国的人民币还没有真正成为世界性的储备货币和流通货币。差异还在于美国动用财政的资金收购了重要的银行和企业。美国大量发行美元，中国也只能紧跟着美元大量发行人民币，否则人民币便升值，中国商品便失去了国际竞争能力。在这一背景下，中国的实物资产，例如房地产，未来只会有比现在更高的市场货币价值。 三是政策面。上半年中国商品住宅房价上升速度是快，但也并不平衡，也是在可以承受的范围内。在现阶段刺激和打压房地产的政策，决策层都不愿意出。今天房地产的局面正是去年十月份房地产调控政策180度大转弯所预期的结果。今天的房地产正率先于中国其他产业还阳复苏，并带动其他产业一起爬坡。所以今年是房地产政策调控的真空期，所有的政策只不过是过去政策的重申和复习罢了。 四是动拆迁的房价。我们的很多同胞往往只会看价格的涨幅、价格的最高水平和平均价格，很少关注动迁房屋的评估价格、补偿价格和市场的底部价格。如果说这么多年来，我们的商品住宅的上部价格是有跌有涨，总体锯齿形向上的。那么我们还能看到另外一种现象，就是商品住宅的底部价格从来又都是不断抬升的，从未回落过。上海中心城区旧房的动迁补偿价格，还有政府用于廉租房的市场收购价格，高的一平方米就有五、六万元，低的一平方米也是二、三万元。该拆毁的破房子，该收购的旧房子都是这么一个市场价格，那么凭什么同一区域的商品住宅新房价格就不能比动迁补偿价格还高？我们的一些同胞一方面抱怨市场价格太高，政府撒手不管，另一方面在遇到动迁时，其动迁补偿要价可厉害着呢。客观讲，全国动拆迁及其补偿都是失控的。动拆迁补偿都失控了，还能指望新房价格也处在政府可控范围吗？ 从现在起到明年一季度的半年时间里，实在看不出我国商品住宅的市场价格有下跌的趋势。但是遗憾得很，一些青年才俊，一些所谓的“房地产专家”，还在那信誓旦旦指天发誓呢。 （编辑:海房可可） |
