楼市将上演炒家疯狂出逃大戏

    今年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。各地房价也出现了疯涨，上海的房价曾经冲破历史最高位，北京、广州、深圳等地的房价都出现了较大的涨幅。

    与此同时，上半年房地产投资也出现了较大幅度的增加，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，其中，住宅投资10189亿元，同比增加7.3%；办公楼投资386.68亿元，同比增加16.6%；商业用房投资1193.86亿元同比增加24%。

    而在投资资金来源中，国内贷款5381亿元，同比增长32.6%；利用外资243亿元，同比下降29.7%；自筹资金8241亿元，同比增长10.4%；其他资金9837亿元，同比增长34.7%；

     从上述数据我们可以看出，银行信贷资金的大幅增加是导致今年上半年房地产量价齐升的重要原因。也就是说，楼市炒家是本轮房价上涨的主力军。而这些炒房人群又可分为三类：老牌炒房劲旅，即温州炒房团、山西煤老板；避险炒房之师，即珠三角、长三角制造业主；新兴炒房一族，即初次投入炒房大军的投资人。

    楼市炒家在炒高中国房价的同时，也将自己的风险炒到了一定的高度，笔者以为，随着政府政策趋紧及炒家对自己风险认识的加深，其将在今年10月掀起出货狂潮。理由如下：

    一、政府各部委近阶段密集的政策从根本上打击了炒家的心态，炒家将选择政府大力降房价政策出台前出货。

    近阶段，政府各部委及各地方政府陆续出台了诸多旨在降房价的政策：

1、研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号；

2、调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的；

3、国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态；

4、严格执行二套房贷政策，抑制房产投机；

5、上海、北京等地集中推地，遏制房价快速上涨；

6、查处“捂盘惜售”，规范市场行为；

7、银监会逐步加强贷款管理，表明开发商获取贷款的难度将大幅增加；

8、国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制；

9、北京、上海等地大力推进经济适用房建设速度表明政府希望通过增加供应来平抑房价。

10、国土资源部近期接连下发两道通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，将在很大程度上打击房产商囤地行为，从而加快房屋供应速度。

    上述政策从根本上打击了炒家的心态，势必令其选择在政府大力降房价政策出台之前大量出货，而这一时间段就应在九、十月份。相较而言，在这两月份中，十月份当为炒家最后出货良机。

    二、市场已现疲态，观望气氛将延长房屋成交周期，炒家将在九月份试探性出货。

经历7月的调整后，8月北京、上海等地的楼市成交降幅呈现扩大趋势。来自中国指数研究院的监测也显示，上周全国32个大中小城市中，楼市成交面积跌多涨少，环比下跌的达18个城市。8月北京二手住宅成交2.3万套，比7月下降了1.7%左右。8月上半月北京二手住宅成交量却下滑了6%，也创了今年楼市反弹后的成交量低点；8月上海商品住宅成交面积166万平方米，环比7月下降14.43%；8月上海二手房成交套数环比下降12.9%，降幅比7月又扩大6.5%。

    市场成交的大幅降低势必加重观望情绪，这样将大幅延长房屋（尤其是二手房）成交周期。由于炒家对市场的判断不尽相同，故九月份将有部分炒家试探性出货，这些炒家以老牌炒房劲旅（温州炒房团、山西煤老板）为主。及至十月，将现出货狂潮。

    三、九月份新盘供应量出现大幅增加，将导致二手房成交受阻，炒家将选择10月份集中出货。

一份对全国22家知名房企的项目调研显示，9、10两月仅这些企业的项目新增供应面积就将达到700万平方米左右，单月的供应量可比8月上涨近1倍。

    在即将到来的9月，北京的开发商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余个项目计划入市销售，尽管在数量上与8月持平，但在新盘输出上却远远超过8月。

    从主城区商品房市场的供应来看，重庆上周可以说是供应量爆发，新批准预售面积大幅增加，共有15个项目取得新批准预售证，新批准预售面积比前一周增长了一半的量，创下了自5月份以来周供应量的新高，其中，商品住宅新批准预售量所占比重超过八成。

    据不完全统计显示，上海9月入市新盘将有19个之多，另外会在9月推新房源的在售楼盘也可达20个，这批新房的总供应量则可达150万平方米。由此9月有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。

    九月份，大量新盘集中上市，将直接导致二手房成交受阻，故在此时期，炒家不会集中出货以避开与新盘的激烈竞争，而十月份将是炒家的主战场。

    综合上述观点，笔者认为，今年的十月份，中国楼市将上演炒家疯狂出逃大戏，一线城市房价将出现大幅下跌。