专家论市：救市政策出尽 2009年楼市如何走？

　　观点一

　　胡月晓(媒体观察人士)

　　购房退税难惠及普通购房人

　　“购房退税”受益于谁？能够买得起现有高价房的自然是有钱人。因此，“购房退税”政策的推出，当然就最有益于富人一族。相信这一政策对房价和市场成交量的影响是立竿见影的。无论是从保房价还是从增加交易量的角度，“购房退税”政策的效力都会是十足有效的。然而，如果看“购房退税”的宏观经济效应，显然，这一政策是不会惠及普通百姓的。在房价被再次推高的环境下，企求有房住的普通百姓只有更加节衣缩食。

　　再从政策对产业本身发展的影响看，“购房退税”政策没有从根本上解决当前房地产市场低迷的本质——有效需求不足。上海先前实施的“购房退税”政策，通过引导住房消费习惯，从而全面激活了房地产市场。但是，现在房地产市场已经不再需要培育消费习惯。“购房退税”只能释放短期需求，会暂时激发出一部分原本并不存在的需求，但当这部分需求被满足后，又可以通过什么政策唤醒后续需求呢？没有后续需求，行业未来的发展，就不可持续。只有大众的需求，才可以让房地产行业走上持续发展的道路。

　　观点二

　　姚玲珍(财经大学不动产经济研究所副所长)

　　蓝印户口作用十分有限

　　通过蓝印户口来吸引外地居民来当地购买住房在以往获得了一定的成效。但是，如果房价过高，为了获得这个蓝印户口，外地居民愿意多出几十万元甚至上百万元来购买一套高价房吗？在目前的环境下，各地城市户口正在不断地取消，这个所谓蓝印户口值钱几何，外地居民连这个账也算不清吗？现在消费者都已经非常理智了，地方政府所谓的蓝印户口所起到作用也就十分有限。

　　现在计划买房的人，大多还是购置婚房或以小换大的刚性需求者，这些人对于主要针对高收入人群的“购房退税”政策关注度较小。从去年底楼市新政开始实施后，推动楼市成交出现反弹的主力军是刚性需求者，他们考察的重点是中意房源的“性价比”等，“购房退税”政策是否出台对这部分人影响较小，并不会延缓或者暂停他们买房的步伐。

　　剖析>>>蓝印户口、购房退税缘何难产

　　观点一

　　薛建雄(分析师)

　　蓝印户口是“拔苗助长”

　　自中央首轮救市行动开始，有关蓝印户口政策就被赋予极高关注。回眸历史，不可否认，曾经“蓝印户口”政策的施行，确实对上海楼市产生了极其重要的助推力。根据上海统计年鉴公布的数据显示，1997年住宅销售面积为686.4万平方米，在政策开始实行后，1998年达到了1141.9万平方米，2001年更是达到了1796.6平方米。然而，正如部分业内人士所质疑，蓝印户口政策设立初衷是为了吸引人才，而现今却成“救楼市”的最后一根稻草。或许在短期内能提振楼市，但是从长远考虑，用蓝印户口来救市或将引发一个小不平等下的更大不平等。富者更富，穷者更穷，不利于整体社会和谐。CRIC系统数据显示：首轮自中央到地方的救市政策已渐显效果，京、沪、深、广等一线城市一、二手市场出现不同程度回暖。而上海1月前两周供求比更是达到1：3.37。由此，对重启“蓝印户口”政策救市我持有“拔苗助长”的担忧。

　　观点二

　　时寒冰(房地产评论人)

　　房价应由市场自行调节

　　购房退税政策被叫停，是听任房价由市场化自行调节的标志性信号。许多地方仅仅是成交量下降，地方政府就迫不及待地出台托市政策，这种试图阻止房价自然调整的做法，不仅背离了民意，背离了中央的相关精神，也严重违背了基本的经济规律。国务院也发文要求房地产企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。住房市场为什么成交量低迷？最根本的原因是，房价的连年暴涨，严重偏离了民众的实际购买力，民众实实在在买不起住房了。1996年联合国人居中心出版的世界人居报告中，通过对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国一线城市的房价收入比普遍在20倍甚至30倍以上。这严重脱离民众的实际购买力，已经成为无源之水、无本之木，下跌将是趋势。经济发展史告诉我们，背离经济发展规律的努力只能是徒劳的。

　　预测>>>政策出尽，楼市如何走

　　观点一

　　易宪容(社科院金融研究员)

　　楼市进入自主消费时代

　　春节结束了，中国新的一年又开始了。在新的一年里，房地产市场将进入消费自主的时代，就是整个房地产市场完全由消费者主导。如果房地产市场价格合理，消费者有支付能力购买，消费者又有意愿进入这个市场，那么房地产市场的交易才得以进行及完成，如果消费者感觉到房地产价格过高、房地产市场是一个没有信任的市场，或房地产市场秩序混乱，那么大多数消费者就没有意愿进入这个市场，即使有支付能力也是如此。在新年里，希望我们每一个住房的消费者都成为自己决策的主人，希望每一个住房消费者可以通过各种方式各种渠道来获得相应的信息，这样，他们就能够完全自主决定个人是进入市场或不进入市场，而不是被他人所左右。

　　观点二

　　赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)(房产投资顾问)

　　今年仍然对后市看空

　　房地产救市政策已经出得差不多了，2009年将是下行趋势非常强的一年，我仍继续看空。2008年，我们的基础消费结构受到了破坏，中产阶级无产化，有产阶级资产缩水，投资热情在消退，估计在今年这些情况都很难恢复。对楼市来说，最大的问题是刚性需求。我认为市场要发展，就需要更多的活力，就现在看，今年仍难找到有效补充，刚性需求成问题，市场要回暖就很难说。去年政府出台的一系列计划，如四万亿等，对发展商来说大多是不利的，包括经济适用房、廉租房等等。随着保障性住房的大量推出，今年市场将受到一定影响。另外，在二手房交易限制方面，政府至今也没松动过。所以今年的市场仍然不乐观。