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海南房地产业在中国改革开放三十年以来，几经波折，三起三落，大概十年一次大高潮，1984年在海南大搞进口汽车生意时第一次高潮，1994年海南建省办经济特区出现第二次高潮，2004年至2007年海南房地产复苏后第三次高潮。目前海口市房价已涨到平均4200元/㎡，今年以来销售量逐月减少，本地大部分居民没有能力购买，有能力购买者也是等待观望。 当前，海南房地产业正处于敏感的发展时期，怎样做到扩大内需，鼓励岛内外人士买房，又能买到实惠的、满意的、保值增值的房。就此，海南政协委员周福林提出几点建议： 一、海南房地产业正处于低迷阶段，应进一步取消降低各种税费 为了扩大内需，促进经济增长，房地产业是很好的带动作用。据统计，房地产业可以带动48个行业的发展。2008年10月国务院等部委已出台促进房地产业发展有关优惠政策，同时，11月海南省人民政府又出台《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，深受开发商和购买者一致赞成。 但是，海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，应进一步取消降低各种税费。如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%，商品房不管销售价格多低多高，千篇一律。海口市目前有些住宅区商品房平均售价约3500元/㎡，有些平均售价约6000元/㎡，利润率大不一样，前者可能免交土地增值税。国家税法规定：房地产开发企业利润40%以上，才征收土地增值税。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，提高房价。建议海南应该取消预征土地增值税，国家税务局没有明文规定一定要预征土地增值税，海南属欠发达的地区应有更优惠政策，有必要取消一些可行可不行的土政策。据了解，到目前为止，海口市没有一家房地产企业土地值增税清算完成返还不该缴交的土地增征税。目前海南建设房屋很多检测收费也是不合理、不必要的。如玻璃检测，600元/㎡，空气检测60元/㎡，环卫收费，环保评估收费等等都应该减免。目前海口市批建的建筑容积率不统一、不规范、不透明、不合理，滋生着腐败的根源，同一个地段有些批建容积率2.4，有些批建容积率1.2，若前者土地占房屋成本500元/㎡，后者土地占房屋成本则是1000元/㎡，后者若建设10万平方米的房屋，就要增加5000万元成本。为了充分利用土地资源，建议海口市在城区范围内建筑容积率从原来规定1.2提高到2.4以上，按新规定建设的楼房取消收取土地增容费，这对开发商降低成本，降低房价，促进房地产持续健康发展将产业积极的作用。 二、海南必须有计划、有针对性的发展房地产业 海南的商品房销售对象主要在内地，目前海口市岛外购房者占60%以上，三亚等其它城市在85%以上，海南全省这几年新建商品房销售量350万平方米左右，政府规划报建部门尽量按照这个销售量，销售对象的需求进行批建，避免无计划、无市场，无规范放任自由的开发建设。当前商品房出现了有价无市的状况，大量空置房积压，有些新建小区一个月才卖1—2套房，原因除了房价上涨过快外，还有建设规模过大过快，建设的位置、户型、面积、比例不够合理，据我们掌握的情况和经验，海南本地居民喜欢购买位于城市中心，大多数人想买三房二厅二卫或四房二厅二卫，建筑面积120—160平方米；内地购房者，主要是养老避寒，休闲度假，喜欢购买的房位置在海边或公园，一房一厅一卫或二房一厅一卫，建筑面积50—70平方米。因此，房地产开发商要有的放矢的开发建设，规划报建部门要认真把关，指导、监督，保持房地产发展具有针对性、平衡性、持续性、稳定性，让群众真正购买到实惠的、满意的、保值增值的房。 三、高标准的搞好城市规划，高质量的建设，高严格的管理 海南应借鉴澳大利亚悉尼市，新加坡国家管理城市的先进理念，搞好城市规划。他们城市规划布局合理、绿化好，商业集中，保持几十年不落后，城市中心的房屋最值钱。海口市恰好相反，城市中心的房最便宜，正是因为过去城市规划落后，政府管不严的后果。海口、三亚市必须加快旧城区、城中村的改造，按照新的规划，新的要求建设，提高城市品位和价值，为全省各县市起着带头和示范作用。居住区的规划建设，要低密度，高绿化率，尽量保持一户一个车位。新加坡城市规划建设住宅楼第一层几乎是架空层，既保持小区空气畅通，又能保证充足的停车位。当然最好有地下停车室。比如海口市海岸1号等住宅小区是比较先进，超前建设的居住区，值得推广。 海南九十年代建设的商品房为什么不能保值增值，除了规划设计落后外，房屋质量差，管理不严，是最大的缺陷。海口市九十年代200万元购买的别墅，现在才值几十万元，澳大利亚若是九十年买相当于人民币200万元的别墅，现在价值400万元以上，就三十年以前购买的别墅，价值也在400万元以上，他们除规划设计合理外，房屋的质量很好，海南的房屋质量与他们差距甚远。海南这几年建设的房屋规划、质量有较大提高。但还是有些不如人意，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为。政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场，进入工地。只有这样，海南的房地产业才能又好又快健康的发展。 海南在全国有着独一无二的生态环境和一流的空气质量，堪称中华民族的四季花园，全国人民理想的第二居住地。随着海南国际旅游岛的建设，东环铁路二年后开通，文昌航天城的带动，正在推动建立自由贸易区，相信将来海南房地产升值潜力不可估量，海南明天会更好。 （编辑:dahainan01） |
