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2008年的房地产市场，可谓激荡起伏，而房企在其中也是辛酸苦辣百味俱全。危苦时刻，缺粮“猫冬”成了地产企业集体选择的过冬方式。
而现在回顾这些“猫冬”者，是否也能从自身反省中找回春天？对此本报采访了上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客)(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)。 中国房地产报：2008年地产行业所面临的环境正是有史以来最低谷的一年，在财务数据上都有哪些体现？ 杨红旭：存货消化的快慢、每股净资产、负债率等财务数据都是判断企业生存状况的依据。现在上市房企普遍都积压的房屋增加较快、储备的土地、项目较多，造成存货不断变大。 经营的每股净资产出现负现金流，短期偿债能力较弱；负债率普遍超过70%以上。这说明绝大多数的上市房企日子都不好过。 中国房地产报：具体到房企，它们的生存状况、财务状况又是怎样？ 杨红旭：其中部分央企、地方国企的日子会相对好点。像保利、陆家嘴等由于扩张速度较慢，负债率较低。 同时，一些市场化程度较高的房企日子也相对容易。像万科、金地的股权比较分散，现代的企业管理制度比其他企业要稍微完善。 另外，民营资本控股的大型房企，尤其是在2007年扩张速度较快的公司，像龙湖、恒大因为前期圈地速度过快，而资本市场较好的时候又没有及时完成融资，现在压力较大。 中小房企则发生了一些分化。有些因为项目少、开发慢，资金压力不大，但可持续发展能力也比较弱；还有一些中小房企赶在2007年拿了一些高价地，现在的萎靡则给它们造成比较大的打击，可能就会停工、卖项目、退出行业。 中国房地产报：很多地产企业都提出了“猫冬”，您怎么看这场房企的集体“猫冬”？ 杨红旭：根据调研的30个重点城市的招拍挂土地项目，13%流拍，70%左右以低价成交，这就反映了开发商的拿地热情大大减退。土地市场的调整速度与时间要稍早于房产市场的调整，开发商对于房产市场的策略调整肯定会首先体现在土地市场上。 2005年，地产行业也遭遇过比较猛烈的政策调控，但地产大佬基本没有因此步伐受限。但这次情况似乎有些不同，一个可能是出于对国内外宏观经济的悲观，同时楼市(楼市博客)也有一个周期调整。 中国房地产报：在您看来，目前大部分房企的“猫冬”策略，能否安全过冬？ 杨红旭：我认为仅靠裁员、缩编、停止拿地这些外围的“猫冬”方式还远远不够，现有项目促销降价才是比较有力度的一个过冬方式。 万科在这方面真刀真枪、执行的力度较大，尽管销售额不及前年，但在赢得了100多亿元回笼资金的同时，也将产品的市场占有率从2.07%提升到了2.6%。 但现在依然有些大的房企在犹豫不决，还没有真正的大规模促销降价，调整的力度较小，因此楼市的成交量依然不好。 中国房地产报：2007年是一个疯狂的时代，但到了2008年却风声鹤唳。这种巨大的反差，在除去外围市场因素后，是不是在房企自身上也要看到一些问题？ 杨红旭：中国的房地产市场还处于初级阶段，发展还不完善，房企的制度、运营也不是很成熟，同时由于房地产的利润较高，造成大量企业粗放式发展，缺乏职业经理人制度等现代企业制度。 另外，房企在业务、产品引用方面所做的力度也需要加强。 最后，还是要抓好物业管理，这是最终一个环节。这是对之前产品力整体提升的关键。此外，房企的产品，尤其是住宅产品，要同国家的政策相协调。 （编辑:dahainan06） |
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